“以房养老”能否以及何时能够成为广大（dà）居民的养老可选项？随着北京率（lǜ）先明确将试行（háng）不动（dòng）产信托财产登记制度，这一话题的（de）关注度也有所升温。

　　中（zhōng）共中央（yāng）、国务（wù）院刚刚发布（bù）的《关于深化养老服务改革发展的意见》提出，要大力发展（zhǎn）养老金融，其中（zhōng）提到要（yào）“拓展养老服务信托业务”。在（zài）我国（guó）老龄化速（sù）度加快、程（chéng）度加深（shēn）背景下，考虑到（dào）国（guó）内（nèi）住房反向抵押的推进效果不及预期，能否在“以房养老”、不动产财富传承方面破局，成（chéng）为正处于“新三分类”转型期的（de）信托公（gōng）司一（yī）个重要的探索方向。

　　中（zhōng）国信（xìn）托业（yè）协（xié）会近（jìn）期（qī）发布的《2024年（nián）信托（tuō）业专题（tí）研究报告》(下称《报（bào）告》)提到，信托在服务（wù）养老方面（miàn）具有（yǒu）独特的制度优势（shì），但目前（qián）我国养老信托（tuō）仍处于（yú）起步阶段（duàn），还面临不少痛点，其中首要难（nán）题就（jiù）是（shì）财（cái）产登记与税收制度安排。

　　业内认为，北京（jīng）在不动产（chǎn）信托（tuō）登记制度（dù）上的破冰，为（wéi）其他一二线城市乃至全国的制度（dù）完善（shàn）打开了空间（jiān），从而让“以房养老”信托实（shí）践（jiàn）有（yǒu）了更多可能性，但还有待税收等（děng）相关（guān）配套（tào）制度的进一步完善，生态圈（quān）的打造和（hé）信托公司商业模式（shì）的转变、专业能力（lì）的提升同样重（chóng）要。

　　“以房养老”缘何难普及

　　“养（yǎng）老(金融)最主要是解决（jué）钱从哪里来的（de）问题，资金来源非常重（chóng）要。”《报告（gào）》专（zhuān）题（tí）课题组成员上海（hǎi）信托战略（luè）发（fā）展总部副总经理付宇翔（xiáng）在《报告》发布会上表示，从（cóng）国外（wài）经验来看，房产（chǎn）等多元资产（chǎn）是养老资金的（de）一（yī）个重要来源（yuán），这（zhè）可以为我国（guó）应对老（lǎo）龄化带来很（hěn）多启（qǐ）发。

　　《报告》提（tí）到，美国、日本（běn）等成熟经济体（tǐ）养老金融发展的（de）特点之一是利（lì）用养老金融体系，通过盘活房产的方式（shì）为老年人提供养（yǎng）老所（suǒ）需的资金。以日（rì）本（běn）为例，日本的（de）“倒按揭”贷款试点始于1981年，至今已有超过40年的历史，在此期间，相（xiàng）关制度不断完善，并发展出抵押（yā）、信托等多种模式（shì），互为补充地满足老年人“以房养老”的（de）需求（qiú）。

　　房产（chǎn）同样占据我国居民财富的（de）较大比重（chóng），关于“以（yǐ）房（fáng）养老”话题的讨论由来已久，“倒按揭”探索也已推进多年，但节奏缓慢。

　　“过往我国‘以房养老’的模式主要是住房（fáng）反向抵（dǐ）押，经历过一轮（lún）初期（qī）探索，总体成效并不显著。”付宇翔称，住（zhù）房（fáng）反向（xiàng）抵押模式（shì）在推广过程中受到来自（zì）供给和需求端的双重阻力。

　　住房（fáng）反向抵（dǐ）押模式，主要（yào）是指（zhǐ）“老年人住房反（fǎn）向（xiàng）抵押养老（lǎo）保险”，这（zhè）是一种将住（zhù）房抵押与终（zhōng）身养（yǎng）老年金保（bǎo）险相结合的创（chuàng）新型商业养（yǎng）老保险业务，即拥有（yǒu）房屋完（wán）全产（chǎn）权的老年人将其房产抵押给（gěi）保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的（de）处置权，并按照（zhào）约定条件领取（qǔ）养老金直至身故；老（lǎo）年人身故（gù）后，保险公司获得抵押（yā）房产处置（zhì）权，处（chù）置所得将（jiāng）优先用于偿付养老保（bǎo）险相关费用。

　　2013年9月，国务院制定《关于加快发展养老服务业的若干意见（jiàn）》，提出（chū）开展老年（nián）人住（zhù）房（fáng）反向抵押（yā）养（yǎng）老保险试点。次年6月，原保监会起草了《关于开展（zhǎn）老年人（rén）住房反向抵押养老保（bǎo）险试（shì）点的指（zhǐ）导意见》，计划于2014年7月（yuè）1日起至2016年6月（yuè）30日（rì）在北京、上（shàng）海、广州、武汉四个城市（shì）进行（háng）业务试点；2016年7月，原（yuán）保监会决定将试点（diǎn）范（fàn）围扩大至（zhì）各（gè）直（zhí）辖市、省会城市、计划单列市（shì）以及江苏省、浙（zhè）江省、山东省、广东省的部分地级市，试点期间延长至2018年6月30日；2018年（nián）7月，原（yuán）银保监（jiān）会（huì）发（fā）布（bù）通知，决定将老年人住（zhù）房反向抵押养老保险扩大到全国（guó）范围开展。

　　但近年（nián）来，市场上的相关动态消（xiāo）息和推进成果数据不多，反而（ér）成（chéng）为一些不法分子筹划养老（lǎo）金融骗局的“噱头（tóu）”。更早（zǎo）前的（de）公（gōng）开资（zī）料显示（shì），2016年（nián）10月和2015年3月，原（yuán）保监会（huì）曾（céng）批复同（tóng）意了中（zhōng）国人寿、幸福人寿相关业务产品的保险条（tiáo）款和保险费率。

　　《报告》认为，国（guó）外“倒（dǎo）按揭（jiē）”模（mó）式在我国推（tuī）行困难有多方面（miàn）原因，包括配套制（zhì）度建设（shè）的（de）缺（quē）失，以（yǐ）及该模式与中国居民传统的养老（lǎo）观念存在一定冲突等。“积极探索‘以房（fáng）养老（lǎo）’信托这类‘存房养（yǎng）老’的模式，可以成为中（zhōng）国特色‘以房养老’发展的重要路径。”《报告》称。

　　制度（dù）堵点正在打通（tōng）

　　“以房养老”信托将如何破解过去模（mó）式推广（guǎng）过程（chéng）中的（de）痛点（diǎn），又面临哪些新的堵点（diǎn）？

　　付宇翔认为，作为养老服务信（xìn）托的一（yī）种（zhǒng），“以房养老”特色化信托方案一方面在需求端更符合中国（guó）人的养老观念，即老年人无需将房（fáng）产抵押；另一方（fāng）面，“以房（fáng）养老”信托对于信（xìn）托公司而言是服务（wù）信（xìn）托的一类，不会带来（lái）金（jīn）融系（xì）统性风险。此外，相（xiàng）较于老（lǎo）年人自行（háng）出租房屋养老（lǎo）或是换房养老，信托（tuō）可以发挥财产保护（hù）和（hé）财产隔离功能（néng）。

　　他进一步（bù）介绍说，“以房养老”信托的业务逻辑在于，房产（chǎn）将作为老年人的（de）家（jiā）庭财产，在老年人在（zài）世时作为（wéi）其（qí）养老的资金来源之一（yī），即委托人以（yǐ）自己（jǐ）的（de）不（bú）动（dòng）产产权设立信托，产权转移至受托人名下并登记为信（xìn）托财产，受托人以（yǐ）信托财（cái）产所有权人的（de）名义委托资产服务机构管理、运（yùn）用该处（chù）房产，取得资金收（shōu）入并归入信托财产，用于支付合同（tóng）约定（dìng）的养老费（fèi）用；老年人（rén）离世后，不动产则将按照（zhào）委托人意愿处置或运用，相关收入可以作为其财富传承的一部分（fèn），也可以（yǐ）发挥社（shè）会公益（yì）作用。

　　付（fù）宇（yǔ）翔认为，借鉴（jiàn）国（guó）外经验并结合国内实际，这将在很大程度上解决养老“钱（qián）从哪儿（ér）来”的问题，即通过拓（tuò）展资产（chǎn）类型，将房产（chǎn）等多元资产装入信托（tuō）以为养（yǎng）老资金“开（kāi）源”。而（ér）在服务养老方面（miàn），信托有着财产隔离等（děng）独特的制度优势，且支持（chí）现金（jīn）之外的多（duō）元化（huà）养（yǎng）老财产，提供的养老（lǎo）金（jīn）融产品或服（fú）务也可以更加灵活、多元。

　　但这（zhè）一畅想要落地，面（miàn）临（lín）着制度上的“堵点”，两个核心问题（tí）一是信托（tuō）财产的登记问题（tí），二是不动产产权过（guò）户涉及的税收问题。

　　事实上，信（xìn）托（tuō）财产登记制度的缺位困扰信托行业已久。尤其（qí）在2023年6月（yuè）信托（tuō）业务“新（xīn）三分类”新规实施后（hòu），监管鼓（gǔ）励发展（zhǎn）的家族信托、家庭服务信托、风险处置服务信托等（děng）资产服务信托业务，对（duì）应的（de）很大一部（bù）分信托财（cái）产（chǎn）都涉（shè）及股权、不（bú）动产等。

　　好消息是，近年来，上海、北京、天津、杭州等地都在不（bú）动产（chǎn）信托（tuō）领域进行了积（jī）极探索。就在2024年（nián）12月，国家金融（róng）监督管（guǎn）理总局北京监管（guǎn）局（jú）、北京市规划和自然资（zī）源委员会联合发布（bù）了《关于做好不动产信托（tuō）财产登记工（gōng）作的通知(试行)》(下称（chēng）《通知》)，明确了不动产装入信托的操（cāo）作路（lù）径和落地依据。

　　文件明确，不动（dòng）产信托是指委托人依法将其不动产（chǎn）转（zhuǎn）移给信托机构，由信托机构按照委托人的意（yì）愿以受托人名义进行管理、运用和处分的信托业务。不动（dòng）产（chǎn）信托（tuō）财产登（dēng）记，则是指委托人将国有土地上已取得（dé）合法不（bú）动产权证（zhèng）书的不动产（chǎn）相关权利（lì）转移给信（xìn）托机构，依法向不动产登记机构申（shēn）请（qǐng）将信托财（cái）产权利和其（qí）他法定事项记载于不（bú）动产登记簿（bù）的行为。

　　根据《通知》安排，不动产信（xìn）托财产登记的办理流（liú）程分三步：一是办理信（xìn）托产品预登记。不（bú）动产信托成立（lì）前，信托（tuō）机构（gòu）应当根据信托登记相关规定在中国信托登记有限责任公司办（bàn）理信托产品（pǐn）预登记，取得产品编码、信托预登记完成通（tōng）知书。二（èr）是委托人与信托机构共同签（qiān）订信托文件，且（qiě）信托文件中应（yīng）明确信托目的、信托财产、信托期限、信托当事人的（de）权利义（yì）务、信托财产管理、运用和处分等具体（tǐ）内容。三是委托人与信托机构共同向（xiàng）不动产（chǎn）登记机构提出登记（jì）申请，不动产登记机构根（gēn）据（jù）契税完税(或减（jiǎn）免税)凭证（zhèng）、信托文件及中国信托登（dēng）记有（yǒu）限责任公（gōng）司出具的证明文件办理（lǐ）不动产转移登（dēng）记（jì）。

　　业（yè）内普遍认为（wéi），尽（jìn）管税收等配套细则还（hái）有待完（wán）善，但（dàn）这已（yǐ）经标志着不动产信托财产登记制度建设向前迈出了一大步。

　　“这对（duì）我们信托行业(来说)是（shì）一个令人（rén）振奋（fèn）的好消息。”付宇翔认为，这也会成为推动全国（guó）各地（dì）尤其一二线城市（shì）跟（gēn）进落实相关政策的（de）重要契机，为（wéi）包括“以房养老”信托在内的不动产信托落地提供更多可能。

　　但他也强调（diào），相关业务的推进（jìn）还涉及银行、房产（chǎn）运营机构、养老服务机构、资产管理机构等多方“角色”，既需要打造一个成熟生态圈协同展业，也考验着（zhe）信托（tuō）公司的专业能力。